Pressearbeit der Mietergemeinschaft Essen e.V.

10 Jahre nach der Privatisierung: LEG-Sozialcharta läuft aus – Folgen für die Mieter/-innen 29.08.2018

Am 29. August 2008 ist die sogenannte Sozialcharta zum LEG-Verkauf in Kraft getreten. Genau zehn Jahre später nach der Privatisierung durch das Land NRW, wird sie auslaufen.Bis in weite Teile der Politik wird mittlerweile eingestanden, dass die Privatisierung der LEG keine gute Entscheidung war.Bereits vor zehn Jahren warnte eine Volksinitiative, getragen durch ein breites Bündnis aus Mietervereinen, Mieterbeiräten, Betriebsräten der LEG, Gewerkschaften und Parteien, vor den möglichen negativen Folgen eines Verkaufs der landeseigenen Wohnungen durch die Regierung aus CDU und FDP. Die Sozialcharta zielte daher darauf ab, Mieter bei möglichen Wohnungsverkäufen und die Beschäftigten vor Kündigungen zu schützen. „Immerhin hat die Sozialcharta eine Zerschlagung des Unternehmens unattraktiv gemacht, aber das war auch schon alles“, meint Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft Essen e.V..Eventuelle Unsicherheiten auf Seiten der Mieter, welcher Mieterschutz nach dem Auslaufen besteht und welcher nicht, will die Mietergemeinschaft nachfolgend durch die Informationen nehmen.

Kündigungsschutz Unternehmen, wie die LEG können keinen Eigenbedarf anmelden. Dies wäre erst nach einem Weiterverkauf an Selbstnutzer möglich. Verkäufe und eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen spielten nach 2008 durch die Sozialcharta keine Rolle. Falls es in Zukunft Veräußerungen von Wohnungsbeständen geben würde, wären Mieter im Falle einer Umwandlung durch die Kündigungssperrfrist mindestens drei Jahre vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt. Bei Verwertungskündigungen setzt das Mietrecht enge Grenzen für den Vermieter.Für Mieter, die am 29.08.2008 das 60. Lebensjahr vollendet haben, gilt der Schutz vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unbefristet, also auch nach Auslaufen der Sozialcharta. Die entsprechenden Informationsschreiben zur Sozialcharta sollten weiterhin zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahrt werden.

Mietereinbauten Der gesonderte Bestandsschutz für Mietereinbauten zielt darauf, die am „Vollzugstag“ vorhandenen, aber häufig nur mündlich genehmigten Einbauten, abzusichern. Dieser Bestandsschutz gilt auch nach Auslaufen der Sozialcharta.

Luxusmodernisierung Luxusmodernisierungen sind nach der Sozialcharta nur nach Einwilligung durch den Mieter gestattet. Doch auch „normale“ Modernisierungen bringen schnell Mieterhöhungen zwischen zwei bis drei Euro den Quadratmeter mit sich. Modernisierungsmieterhöhungen spielen zudem bei den „Sozialcharta“-Regeln zur Höhe von Mieterhöhungen keine Rolle.

Mieterhöhungen Dieses Regelwerk zu einer Begrenzung von Mieterhöhungen bezieht sich nicht auf die für eine Wohnung gezahlte Miete, sondern lediglich auf den Gesamtdurchschnitt aller Nettokaltmieten der LEG und ihrer Töchterunternehmen. Nur der Durchschnitt aller Mieterhöhungen ist begrenzt. So durfte die allgemeine Preissteigerungsrate von 2008 bis 2012 jährlich höchstens um 1,5 Prozent undvon 2013 bis 2017 jährlich um höchstens 3,0 Prozent überschritten werden.Da es nur auf den Durchschnitt der Erhöhungen ankommt, konnte die LEG ohne Probleme die Mieten in angespannteren Wohnungsmärkten um mehr als die vereinbarten Punkte anheben, während sie auf entspannten Wohnungsmärkten nur geringere Erhöhungen durchsetzen konnte. FürMieterhöhungen im frei finanzierten Wohnungsbau (ohne Sozialbindung) galt und gilt aber generell, dass sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. am Mietspiegel orientieren müssen. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren zu beachten. Im Sozialen Wohnungsbau sind ohnehin gesonderte Regelungen zu beachten.

zum NRZ-Artikel vom 23.08.2018: „Käufer schauen sich im Norden um“ 24.08.2018

Die Mietergemeinschaft Essen e.V. betrachtet die Entwicklungen in Essen beim Kauf und Verkauf von Immobilien mit großer Sorge.„Da es sich in diesem Segment hauptsächlich um reine Kapitalanleger handelt, ist deren einzige Richtschnur die zu erzielende Rendite. Steigen die Kaufpreise, hat das zwangsläufig Auswirkungen auf die verlangten Mieten, da ansonsten die Wunschrendite nicht zu erzielen ist“, erläutert Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin des Mietervereins das Problem.Das heißt also, wechselt eine Immobilie den Besitzer, wird dieser alles daran setzen, die Miete bis an den obersten Rand des gesetzlich Möglichen zu erhöhen, so die Befürchtung der Mieterschützer. Wenn sich eine solche Preisspirale auch in den bisher noch günstigeren Mietwohnungen durchsetzt,stelle sich die Frage, wo die Menschen dann hinziehen sollen. Siw Mammitzsch weist darauf hin, dass die Stadt selbst ein finanzielles Interesse daran haben müsste, dass es nicht zu einem massiven Aufwärtstrend bei den Mieten kommt: „Für die knapp 60.000 Bedarfsgemeinschaften in Essen mit Bezug von existenzsichernden Leistungen werden die Mieten vom Jobcenter bezahlt. Steigen die Mieten, steigen automatisch die Sozialausgaben der Kommune“.Vor diesem Hintergrund kritisiert die Mietergemeinschaft die letzte Fortschreibung des Mietspiegels in Essen: „Wenn wir alle Mieterhöhungen, welche wir zur Überprüfung vorgelegt bekommen haben, zusammenfassen, sind diese deutlich höher als der Mietspiegel sie ausweist, sagt Siw Mammitzsch. Die Berechnung der KdU richtet sich jedoch nach dem Mietspiegel, der unter dem realen Marktgeschehen liegt. Somit wird es für Leistungsbezieher und alle anderen Menschen mit geringen Einkommen nahezu unmöglich, überhaupt noch angemessenen Wohnraum zu finden. Auf eine solche Situation reagieren die Betroffenen oft, indem sie versuchen sich kleinere Wohnungen suchen, was bei einem mangelnden Angebot in diesem Segment ebenso schwierig ist. Sich verschlechternde Wohnverhältnisse sind die Folge.

LEG spielt mit der Angst vor steigenden Mieten – Mietergemeinschaft Essen e.V. rät „freiwillige Mieterhöhungen mit Mietpreisgarantie“ zu prüfen

In den vergangen Tagen erhielten zahlreiche LEG-Mieterinnen und Mieter in Essen, aber auch anderen Städten Nordrhein-Westfalens Post von Ihrer Vermieterin: „Angebot zur Mietvereinbarung nach § 557 BGB zum 01.05.2018 – „Mietpreisgarantie“. Wer der angebotenen Mieterhöhung um 10 Euro im Monat zustimmt, soll 24 Monate lang keine weiteren Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete  (Mietspiegel // § 558 BGB) erhalten.

Modernisierungsmieterhöhungen, z.B. bei energetischen Sanierungen, sind dennoch möglich, so die LEG NRW GmbH in ihrem Schreiben. Das börsennotierte Wohnungsunternehmen wiederholt damit eine Aktion aus dem Jahr 2012, die dem Unternehmen viel Kritik einbrachte. Auch sechs Jahre später sieht die Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft das Angebot äußerst kritisch: „Der Hinweis auf allgemein steigende Mietpreise soll die Mieter gezielt verunsichern, um höhere Mieten zu akzeptieren. Mieterinnen und Mieter müssen daher prüfen, wie attraktiv das Angebot wirklich ist. Dabei sind folgende Fragen zu klären:

• Würde der aktuelle Mietspiegel überhaupt eine Mieterhöhung erlauben?
• Welche Steigerungen sind mit dem geplanten Essener Mietspiegel 2020 zu erwarten?
• Würde aus einer vorherigen Mieterhöhung noch die Kappungsgrenze von 20% Mietsteigerung in drei Jahren greifen?

Erst nach Klärung dieser Fragen, lässt sich das Angebot der LEG wirklich beurteilen.“, erklärt Siw Mammitzsch.

Doch die LEG lässt den Mieterinnen und Mietern wenig Zeit. Das Angebot gilt nur bis zum 20.04.2018. „Damit baut die LEG Druck auf die Mieter auf und spielt mit ihrer Angst vor möglichen höheren Mieterhöhungen. 10 Euro im Monat hören sich wenig an, können aber trotzdem unberechtigt sein. Vor Mieterhöhungen durch Modernisierungen schützt das LEG-Angebot jedoch nicht. Das Angebot bringt daher für Mieterinnen und Mieter weder Planungssicherheit, noch ist es eine richtige Mietpreisgarantie.

 

Zinkstraße: Sichtweise ist zu einseitig 15.03.2017

Die Mietergemeinschaft Essen e.V. hält die Darstellungen zur Zinkstraße sowohl auf der Veranstaltung als auch im Artikel vom 13.03.2017 für problematisch, da vor allem die Vertreibung der jetzigen Bewohner im Fokus steht. Schon die Überschrift des Artikels suggeriert, dass eigentlich alle Eigentümer den Abriss fordern. Auf der Versammlung selbst tat dies nur einer von 2 Eigentümern die anwesend waren. Die Mietergemeinschaft erklärt dazu, dass die Mietverträge von den Eigentümern unterzeichnet werden müssen, oder von deren Hausverwaltung. „Man könnte also sehr genau wissen, wer in den Häusern wohnt, sagt Siw Mammitzsch von der Mietergemeinschaft Essen. „Wir sind überzeugt, dass ein Teil der Eigentümer diese Wohnungen als reine Renditeobjekte betrachtet und es ihnen egal ist, wer da wohnt. Es sind Abzocker, die das Geschäft mit der Armut betreiben und von Überbelegung profitieren“, zeigt sich Frau Mammitzsch empört.

Die zwei anwesenden Eigentümer legten dar, dass es lediglich in 7 Wohnungen zu ständiger Überbelegung kommt. Die Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft ist sich sicher: „Diese Wohnungen müssten doch zu 
identifizieren sein, die Eigentümer in die Pflicht genommen werden können. Genau dazu ist das Wohnungsaufsichtsgesetz geschaffen worden.“ Siw Mammitzsch beklagt, „dass das Gesetz lediglich als Zugangsmittel in die Wohnungen benutzt werde, um Razzien durchzuführen, und das ohne 
richterliche Anordnung. Das Ende vom Lied wird sein, dass diese Menschen sich woanders niederlassen und die Stadt damit das Problem an einer anderen Ecke forciert. Das konnten wir an der Gladbecker Straße bereits beobachten.“ Auch ein Abriss werde diesen Effekt haben. Auch die Aussage „es geht um Sozialleistungsbetrug“, greift viel zu kurz. In der Veranstaltung wurde klargestellt, dass es sich nur um wenige Menschen handelt, welche überhaupt Sozialleistungen erhalten. Die meisten haben überhaupt keinen Anspruch auf Sozialleistungen. Über die Höhe der Mieteinnahmen ist aber nichts gesagt worden, denn Überbelegung führt oft zu unzulässigen Mehreinnahmen. „Dann sind es nämlich die Mieter, die betrogen werden und Opfer sind, und nicht die Eigentümer, wie auf der Veranstaltung einseitig dargestellt“, so Siw Mammitzsch.

Aus unserer Sicht sind die Häuser nicht in einem Gesamtzustand, der einen Abriss rechtfertigen würde. Wir stellen uns daher die Frage, ob der Abriss nur deshalb vorangetrieben wird, weil gerade günstige Fördermittel zur Verfügung stehen? Alternativen, um die sicherlich schwierige Situation zu meistern, wurden überhaupt nicht in Betracht gezogen. Z.B. wurde eine bereits bestehende Gesprächsrunde mit den Eigentümern welche die Lage verbessern wollen, einfach aufgegeben. Warum? Schwierige Situationen zu bewältigen kostet Zeit und Personal für die es keine Fördermittel gibt. Der Aufbau und Erhalt starker Nachbarschaften kommt jedoch allen Menschen zu Gute. Ebenso der Erhalt günstigen Wohnraums, auf den sehr viele Menschen im Essener Norden angewiesen sind. Ein Abriss würde lediglich teuren Neubau nach sich ziehen.

Einführung einer Zweckentfremdungs- und Benennungssatzung 09.03.2017

Das in der Stadt Essen insbesondere günstiger Wohnraum knapp wird, ist unbestritten. Zudem wächst die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum weiter an. Die Leerstandsquote liegt durchschnittlich auf dem Niveau der Fluktuationsreserve, in vielen Beständen sogar darunter. Es wird also dringend neuer Wohnraum benötigt.

Aus diesem Grund fordert die Mietergemeinschaft Essen e.V. von der Politik ein, dass diese sich für die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung stark macht. Eine solche Satzung über Schutz und Erhalt von Wohnraum würde untersagen, Wohnraum ohne Genehmigung zweckfremd, z. B. als Gewerbefläche, zu nutzen. Von viel größerer Bedeutung wäre jedoch, dass bei leer stehendem Wohnraum, der auch nach einer Übergangszeit von drei Monaten nicht wieder vermietet wird, von städtischer Seite gezielte Einwirkungen auf die Eigentümer*innen möglich sind, den Wohnraum dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung zu stellen.

Die Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft räumt zwar ein, dass eine solche Satzung nicht ausreicht, um den Bedarf an preisgünstigem Wohnraum zu decken. „Das kann aber kein Argument dafür sein, jegliche den Kommunen zur Verfügung stehenden Instrumente in den Wind zu schlagen, wie beim ablehnenden Beschluss des Rates im Jahr 2015. Ganz im Gegenteil sollte die Politik alle ihr zur Verfügung stehenden Möglichkeiten nutzen. Wer das nicht tut, trägt zur Verschärfung der Lage am Wohnungsmarkt bei“, argumentiert Siw Mammitzsch.

Darüber hinaus fordert die Mietergemeinschaft die Einführung einer Satzung über Benennungsrechte für geförderte Wohnungen, die den gesamten Bestand umfassen „Unsere letzten Gespräche mit dem Amt für Soziales und Wohnen waren durchaus frustrierend, da selbst für Härtefälle denen Wohnungslosigkeit drohte, keine Wohnungen zur Verfügung gestellt werden konnten, erzählt Siw Mammitzsch. Das Amt habe lediglich auf die Notschlafstelle in der Lichtstraße verwiesen. „Das fanden wir äußerst problematisch, da die Stadt Essen bei drohender Obdachlosigkeit sogar verpflichtet ist, für eine Unterbringung zu sorgen“ so Siw Mammitzsch. „Das die Lichtstraße für Familien mit Kindern keine ernsthafte Option ist, versteht sich von selbst.“Siw Mammitzsch verweist auf die Stadt Dortmund, deren Verwaltungsvorstand der Politik gerade erst die Verlängerung beider bereits bestehender Satzungen empfohlen hat.

 

Zinkstraße: Abreißen ist kein Allheilmittel                                                  20.02.2017

Der Artikel zur Zinkstraße suggeriert, dass allein Rumänen und Bulgaren das Problem wären. Jene werden jedoch erst dann zum „Problem“, wenn man zulässt, dass diese Menschen in Massen gedrängt auf engem Raum leben (müssen). Jeder weiß, dass jene Menschen, welche die von Europa gewollte Arbeitnehmerfreizügigkeit nutzen, keine Leistungen durch z.B. Hartz IV erhalten. Sie sind gezwungen sich irgendwie über Wasser zu halten, da sie in ihren Herkunftsländern noch elender leben. Ihre Kinder dürfen dort oft noch nicht einmal eine Schule besuchen. Auch „Deutschtürken“ und andere Vermieter wissen das.

Die Mietergemeinschaft Essen e.V. hält dem Artikel von Samstag daher entgegen, dass die Eigentümer dieser Wohnungen sehr genau wissen, wen sie sich da ins Haus holen. Die Frage nämlich, wie hoch die Mieteinnahmen pro Wohnung tatsächlich sind, hat Herr Niewerth nicht recherchiert. Durch die Schaffung von Matratzenlagern können sie sogar höher sein als die Miete, die das Jobcenter maximal zahlen würde. Siw Mammitzsch, Geschäftsführerin der Mietergemeinschaft macht deutlich, dass aus anderen Häusern bekannt ist, „dass die Miete auch schon mal in bar gezahlt wird, nicht immer gibt es dafür eine Quittung. Hier wird ein lukratives Geschäft mit der Armut betrieben“. Offenbar gelingt trotz „Mietschulden“ die Zahlung an die Hausverwaltung. Frau Heitmann wird nicht umsonst diesen Job machen.

Wenn dann die SPD den Aufkauf fordert, zahlt sie am Ende noch viel Geld genau an jene, die dieses schmutzige Geschäft betreiben. Siw Mammitzsch sagt: „uns stellt sich daher die Frage, ob die Instrumente der Wohnungsaufsicht allesamt Anwendung gefunden haben. Diese reichen nämlich bis hin zum Entzug des Eigentums“. Den jetzigen Eigentümern auch noch Geld für ihr Verhalten geben zu wollen, hält die Mietergemeinschaft für absolut kontraproduktiv, wenn eine Stadt sich gegen das Geschäft mit der Armut zur Wehr setzen will. „Die nächsten Schrottimmobilien warten schon darauf, auf gleiche Weise runter gewirtschaftet und dann verhökert zu werden“, ist sich Siw Mammitzsch sicher.

 

 

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Der Mietspiegel 2018 wurde am 30.01.2018 beschlossen und ist seit 01.03.2018 bis zum Erscheinen des Nachfolge-Mietspiegels - voraussichtlich 2 Jahre - gültig.
Anlage zum Mietspiegel: Straßenverzeichnis