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Mietvertragsklauseln - AGB‘s oder Individualvereinbarung

Bei der Frage, ob eine Vertragsklausel wirksam ist oder nicht, kommt es vielfach darauf an, ob es sich bei der strittigen Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung handelt. Klauseln in Formularmietverträgen sind nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB). in aller Regel Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hierbei handelt es sich um vorformulierte Vertragsklauseln, gedacht für eine Vielzahl von Fällen, die der Mieter nur noch unterschreiben muss. Zum Schutz der Verbraucher gibt es für diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen eindeutige Vorgaben im Gesetz, wann sie wirksam sind, weil sie zum Beispiel den Mieter übermäßig benachteiligen oder völlig überraschend für ihn kommen. 

Anders bei Individualvereinbarungen, für sie gelten die strengen gesetzlichen Anforderungen nicht, sie sind in der Regel wirksam. Die Abgrenzung, ob Allgemeine Geschäftsbedingung oder Individualvereinbarung, ist schwierig   vor allem, wenn Klauseln in Formularmietverträgen noch abgeändert werden.    
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH XI ZR 291/16) ist Voraussetzung für eine Individualvereinbarung, dass derjenige, der den Vertrag vorlegt, die betreffende Vertragsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereiterklärt. Beweisen muss das im Zweifel der Verwender selbst, bei Mietverträgen also der Vermieter. Die Eröffnung einer Wahlmöglichkeit zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen begründet danach grundsätzlich noch keine Individualvereinbarung. Vielmehr muss auch hier der der Mieter die Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.    

Individualvereinbarung bedeutet nach Angaben des DMB, der Inhalt muss zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt worden sein, darf nicht mehr oder weniger einseitig vom Vermieter vorgegeben werden.
 

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Stellungnahme der Mietergemeinschaft Essen e.V. zum neuen Essener Mietspiegel.